住宅ローン 審査 マイホーム 購入

住宅ローンにおける中古物件の考え方

ローン審査で、人的信用調査と同様に重要な項目なのは、物件審査。
いくら、個人に信用力があったとしても、審査物件が違法なものであったり、物件として価値の無いものと金融機関が判断した場合、
審査そのものが、否決されてしまいます。
お分かりかと思いますが、お金を融資する代わりに、金融機関は担保を取ります。それが、購入する物件なのですから、万が一の時、
債権(ローン)を回収出来るだけの物件である必要があります。

 

新築物件については、評価が高いのは当然のこと。
ここで問題となるのは、中古物件です。
マンションと戸建に分けて説明します。

中古マンション編

まず、マンションの構造は通常、鉄筋コンクリート構造或いは、鉄筋鉄骨コンクリート構造となっています。
鉄骨が入っているかどうかは、住宅ローンにおいて差はありません。
中古マンションで住宅ローンを借りる場合、特に古い物件を購入するときに、注意しなければいけないポイントがあります。

 

住宅ローン借入期間は、最長35年間(満80歳となるまで)。
つまり、ローンを借り始める年齢が45歳未満であれば、理論上は誰でも35年間の借入期間を設定出来ることになります。

 

しかしながら、築年数の古いマンションを購入する場合、年齢にかかわらず、借入期間が短くなるケースがあることを覚えておいて下さい。

 

マンションにおける審査上の耐用年数は、60年となっています。
この耐用年数と、築年数の差で借入期間が設定されるのです。

 

仮に、昭和48年築のマンションがあるとします。
つまり築年数は、40年ですね。
この場合、借入最長期間は、20年となってしまうのです。(60年−40年=20年)
借入期間が短くなるということは、月々の支払いが増えるということになり、支払いがキツくなってしまうという訳です。

 

立地の良い古い物件を購入することも一つの選択肢ではありますが、支払いに影響が出るようであれば、予算を上回る物件を購入することと
あまり変わらないというケースも出てきてしまいます。

 

しかし、近年、耐用年数60年という計算方法を採用していない銀行もある様です。
マンションの戸数や管理形態における制約はある様ですが、現時点(平成25年3月)で、有利な銀行は【三井住友銀行】です。
古いマンションを購入しようとお考えの方、ご相談してみることをオススメします。

 

 

中古一戸建て編

一戸建てについては、一般的に木造住宅が多く、コンクリートよりも耐用年数が低いにもかかわらず、マンションのように、築年数は重視されません。
実際、30年も40年も経過している一戸建ては少ないわけですし、何よりも単独で所有する土地がある為、資産価値の見方がマンションとは異なる
為です。

 

一戸建てについては、建物自体が合法的に建築されているか否かによって、ローン審査に影響が出ることがあります。
この場合、借入期間が短縮されるということではなく、審査否認という、はっきりとした結果となってしまいます。

 

細かく説明してしまいますと、あまりに専門的となってしまいますので、否認となる一戸建て物件の、キーワードだけを用いて、簡単に説明します。

 

・違反建築物件
建物を建築する際に用いられる法律、「建築基準法」に沿っていない物件のことです。
バブル期は、銀行の審査もかなり甘かったことにより、違反のある物件もその当時は、融資を受けていたことがあります。
現在では、その審査も厳しくなっているので、中古オーナーが借り入れによって、購入していたとしても、同じ様にローンを借りられる物件ではない場合が
あるのです。

 

・建ぺい率、容積率オーバーの物件
これも、違反建築のひとつとなりますが、現オーナーが物件を購入し、住んでいる間に部屋を増床してしまったり、ベランダを作ってしまっているケースが
よくあります。
この場合、新築時の建物のサイズより大きくなってしまっている為、結果として法律の定めるサイズをオーバーしてしまっていることで、ローンが否認されて
しますケースがあります。
ただし、建ぺい率も容積率も10%以内のオーバーであれば、銀行では許容範囲とされており、審査の対象となることが一般的となっていますので、
この点は、覚えておくといいかもしれません。
決して、オーバーしているからと言って、悪い物件ということにはなりませんので。

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